Аренда офиса
Аренда офиса на благоприятных условиях непосредственно зависит от спроса и предложений офисной площади. Хозяин может и не пожелать изменить арендные условия, особенно, если выбор площади под медицинские офисы невелик. Но, как правило, стабильность и репутация хорошего врача помогает добиться положительных изменений в договоре об аренде.
Типовых договоров об аренде не бывает, заранее подготовленный вариант всегда значительно отличается от окончательного. Условия аренды непременно должны быть проверены юристом, к тому же подобная юридическая консультация стоит недорого, а вот даже незначительное непонимание между вами и арендодателем может обойтись дорого. Юрист помогает вам разобраться, включены ли устные обещания хозяина помещения в договор об аренде, как соотносится данный договор с контрактами аналогичных медицинских кабинетов, содержит ли он необоснованные обязательства, просчёты, ловушки или ограничения.
У начинающего врача может не быть юриста или же может возникнуть соблазн вообще обойтись без такового. Не делайте этого! Подписание договора об аренде следует считать важным обстоятельством для установления отношений с юристом. И не подлежит сомнению, что без оценки адвоката это дело весьма рискованное.
Условия
Стандартный срок действия договора об аренде — три года, но начинающему врачу следует попытаться договориться о более коротком сроке, поскольку удачно или неудачно складывается врачебная практика становится очевидно между вторым и третьим годом работы. Арендный договор на длительный срок гарантирует стабильную арендную плату, несмотря на локальные изменения арендных ставок или инфляцию.
Балансировка стабильной ренты ведёт к неопределённости на первых годах практики. Стиль работы, повысивший спрос на услуги, стремление присоединить к своей практике партнёров или самому присоединиться к другой практике, желание поменять госпиталь, с которым вы сотрудничаете, — всё это влияет на размеры и типа вашей практики. Как только практика утвердится, перемены становятся более предсказуемыми.
Варианты возобновления договора на условиях более высокой арендной платы ещё на 5-10 лет дают возможность для маневрирования и некоторой надёжности, даже несмотря на то, что договор на более длительный срок аренды может гарантировать более низкую ренту. Если, например, по истечении трёхлетнего срока договор об аренде может быть возобновлён при условии 10%-го повышения ренты на 5 лет, или же наоборот, офис следует освободить, то у врача появляется возможность для маневрирования: он может по выбору либо съехать, либо получить гарантированное офисное помещение за известную плату.
Оговорка о скользящих ценах
Рост стоимости налогов и коммунальных услуг представляет собой две статьи расходов, которые хозяин стремится переложить на плечи арендатора, по крайне мере, частично. Однако хозяин не должен включать в договор статью об инфляции и росте уровня жизни; хозяин должен учитывать масштабы инфляции точно так же, как вы должны учитывать другие рискованные моменты при подписании договора об аренде.
Поскольку налоговые инспекторы-оценщики посещают дома раз в два года, то новое здание при первоначальной оценке налогового инспектора могло иметь более низкую налоговую ставку, нежели при последующих: оценка могла производиться в пустом, окончательно не построенном доме. Юрист знает средние суммы налоговых ставок и может помочь вам избежать недооценки той части вашей ренты, которая пойдёт на уплату хозяином налогов. Аналогичным образом следует сравнить стоимость коммунальных услуг в данном доме в коммунальными услугами в других аналогичных домах, чтобы убедиться в её разумных размерах.
В договоре об аренде непременно должен быть пункт, предусматривающий отказ от аренды через 90 или 120 дней после наступления нетрудоспособности, смерти или призыва на военную службу арендатора. Желательно также включить пункт, разрешающий сдачу помещения в субаренду. Новый врач, которому предстоит подписать арендный договор более, чем на 3-5 лет, должен настаивать на оговорке, предусматривающей отказ от аренды, и субаренде, иначе врач и его преемники могут оказаться перед лицом финансовой катастрофы. Пункт об субаренде может носить ограничительный характер, то есть может разрешать пользоваться помещением врачу только определённой специальности.
Если ваше помещение становится непригодным для эксплуатации, например, в случае пожара, вы должны быть освобождены от уплаты ренты до окончания ремонта.
| ...назад | -54- | далее... |
